El Ministerio de Economía trabaja sobre la reforma de la denominada nueva ley hipotecaria que enviará próximamente al Consejo de Estado antes de la aprobación en el Consejo de Ministros. La nueva norma nace con un doble objetivo: adaptar las directrices europeas al marco jurídico español y aumentar la transparencia de las hipotecas para proteger a los clientes y, a la vez, dar seguridad jurídica al sector financiero.
El anteproyecto de ley se divide en tres bloques referidos a las normas de transparencia y conducta, al régimen jurídico de los intermediarios del crédito inmobiliario y a los prestamistas inmobiliarios, finalizando con el régimen sancionador.
Introduce como principales novedades las siguientes:
1. Establece el carácter de orden público de las normas de transparencia. Tienen naturaleza imperativa e irrenunciable.
2. Amplía la protección a todas las personas físicas, incluyendo a los trabajadores autónomos.
3. Regula el servicio de asesoramiento en préstamos inmobiliarios, distinguiendo el asesoramiento independiente del dependiente.
Se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.
Se prohíben, además, las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinada, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete.
Junto con la ficha normalizada de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. Además, en el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece por ley la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
En el proyecto de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.
4. Reconoce el derecho del prestatario en moneda extranjera a convertir el préstamo a euros como moneda en que recibe sus ingresos. Consideremos este extremo en el abundante número de hipotecas multidivisa que han sido suscritas
5. Exige al cliente una manifestación manuscrita y firmada en la que declare que ha recibido y que comprende y acepta la información precontractual que el banco está obligado a entregar al cliente, como condición para acceder al crédito.
6. Convierte a los notarios en asesores financieros de los clientes que se hipotecan. Quedan obligados a asesorarles contestando a sus cuestiones. Deben hacer constar en acta las pruebas realizadas al cliente sobre su entendimiento en la aplicación práctica de las cláusulas financieras recogidas en el contrato.
No se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario.
7. Permite que los bancos requieran la contratación de seguros de garantía o de daños como condición para contratar el crédito hipotecario.
8. Condiciona el vencimiento anticipado del contrato a un incumplimiento significativo, a una mora entre el 3 y el 5 por ciento del valor del préstamo.
9. Tasa la mora en el triple del interés legal incrementado en dos puntos.
10. Somete a los prestamistas privados e intermediarios de crédito al registro y supervisión del Banco de España, salvo que sólo operen en una comunidad autónoma.
11. Reduce sustancialmente la comisión por cambio de entidad.
